Die meisten Baustreitigkeiten werden nicht auf der Baustelle verloren, sondern am Tag der Unterschrift. Was im Werkvertrag steht — und was fehlt —, bestimmt Jahre später, wer zahlt.
Dieses Kapitel: die Vertragstypen, der Festpreis, die Regie, die Nachträge und die Klauseln, die seit 2026 nichts mehr wert sind. Blättern Sie durch — eine Erkenntnis pro Karte.
Gemäss Art. 363 OR verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung eines Werkes — geschuldet ist ein Ergebnis, nicht blosses Bemühen. Das Haus muss dicht sein; dass daran gearbeitet wurde, genügt nicht.
Diese Erfolgshaftung ist die stärkste Waffe des Bauherrn. Sie greift aber nur, wenn das geschuldete Ergebnis präzise beschrieben ist: Baubeschrieb, Pläne und Standards gehören in den Vertrag — nicht in mündliche Zusicherungen.
Beim vereinbarten Pauschal- oder Festpreis trägt der Unternehmer das Kalkulationsrisiko: Gemäss Art. 373 Abs. 1 OR muss er das Werk um diese Summe fertigstellen — selbst wenn die Arbeit mehr Mühe verursacht als vorgesehen.
Praxis: «Es war aufwändiger als gedacht» ist kein Nachtragsgrund. Wer trotzdem zahlt, zahlt freiwillig.
Ist kein Preis oder nur ein ungefährer bestimmt, wird er gemäss Art. 374 OR nach dem Wert der Arbeit und den Aufwendungen des Unternehmers festgesetzt. Das ist die Regieabrede — flexibel, aber gefährlich ohne Kontrolle.
Schutzmassnahmen: Regieansätze vorab schriftlich fixieren, Kostendach vereinbaren, Regierapporte zeitnah und nur nach Prüfung visieren. Ein visierter Rapport ist später kaum mehr bestreitbar.
«Das haben wir auf der Baustelle so besprochen» — mit diesem Satz beginnen die teuersten Diskussionen am Bau. Mehraufwand allein ist kein Nachtrag, und ein Gespräch allein ist keine Vereinbarung.
Die Regel, die Vermögen schützt: Jede Bestellungsänderung schriftlich — Leistung, Preisfolge, Terminfolge — bevor ausgeführt wird. Wer das im Vertrag als Schriftformklausel verankert, gewinnt jede spätere Diskussion, bevor sie beginnt.
Die SIA-Norm 118 ist kein Gesetz — sie gilt nur, wenn der Vertrag sie übernimmt. Dann aber prägt sie Abnahme, Mängelrechte und Zahlungen stärker als das OR.
Seit 2026 entscheidend: Der SIA hat die Norm mit der Korrigenda C1:2026 an das neue zwingende Mängelrecht angepasst. Verträge, die auf ältere Ausgaben verweisen, enthalten Klauseln, die auf dem Papier stehen, aber nicht mehr gelten. Prüfen Sie, welche Ausgabe Ihr Vertrag meint.
Seit dem 1. Januar 2026 sind zentrale Bauherren-Rechte zwingend: Die 60-Tage-Rügefrist gemäss Art. 367 Abs. 1bis OR (kürzere Fristen unwirksam), die 60 Tage ab Entdeckung für verdeckte Mängel gemäss Art. 370 Abs. 4 OR, das unverzichtbare Nachbesserungsrecht bei Bauten gemäss Art. 368 Abs. 2bis OR und die nicht mehr verkürzbare Fünfjahres-Verjährung gemäss Art. 371 Abs. 3 OR.
Steht Gegenteiliges im Vertrag? Es gilt trotzdem das Gesetz.
Zum Leitartikel Revision 2026Der Zahlungsplan ist das stille Machtinstrument des Vertrags. Wer zu früh zu viel bezahlt, verliert jedes Druckmittel für Mängel und Termine.
Bewährt: Zahlungen an nachweisbaren Baufortschritt koppeln, einen substanziellen Anteil bis nach mängelfreier Abnahme zurückbehalten und Sicherheiten (z.B. Garantien) für die Mängelfrist vereinbaren. Alles verhandelbar — aber nur vor der Unterschrift.
Ergebnis statt Bemühen. Festpreis heisst fest. Regie nur mit Kontrolle. Nachträge nur schriftlich. SIA 118 in der richtigen Ausgabe. Zwingendes Recht schlägt jede Klausel. Und: Geld folgt Leistung.
Wer diese sieben Punkte vor der Unterschrift klärt, verhindert achtzig Prozent der Streitigkeiten, die wir aus der Praxis kennen.
Vertrag prüfen lassen